El mercado hipotecario está pasando por uno de sus peores momentos. Es posible
que por el peor. Sin embargo, el préstamo hipotecario, por sus características,
sigue siendo una herramienta básica a la hora de financiar activos
inmobiliarios u operaciones a largo plazo o de riesgo medio alto. Es más, es
difícil entender el acceso a la propiedad de la vivienda en España, de un modo
generalizado, sin dichos préstamos. Por ello hemos creído conveniente
dedicarles una guía práctica de los préstamos hipotecarios.
La idea es recordar conceptos básicos de esos antecedente, pero sobre todo
abordar cómo están funcionando estos préstamos en el 2013, que novedades
legislativas se han dado desde entonces (comisiones, documentación mínima
legal, etc…), así como señalar cómo puede evolucionar el préstamo en un futuro.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Es importante empezar por lo más básico, pues todavía en el 2013 hay
personas que no lo tienen claro. Un préstamo hipotecario, en el sistema legal
español, es primero un préstamo, y segundo un préstamo que cuenta con una
garantía accesoria, de carácter real. Y conviene tenerlo claro para evitar
malentendidos.
Cuando decimos que es un préstamo queremos significar que es un préstamo
personal, un préstamo del que el deudor responde con todos sus bienes,
presentes y futuros. Es decir, el deudor responde con todo su patrimonio,
el que tenga ahora y el que pueda atesorar en un futuro.
Cuando hablamos de que es un préstamo que tiene una garantía
accesoria, de carácter real, que remos decir que, además de esa garantía
principal de la que acabamos de hablar hay un bien, una cosa (res en latín, de
ahí lo de real) concreta, que esta, especialmente afecta a garantizar dicho
préstamo. En el caso de los préstamos hipotecarios estamos hablando de
inmuebles: pisos, casas, solares, fincas rústicas….
¿En que se concreta esa garantía reforzada? En que si transmito dicho bien,
lo hago con la garantía a cuestas, en que si me embargan dicho inmueble, tiene
preferencia en el cobro el préstamo que esta garantizando. Y si no paga, habrá
un procedimiento especialmente rápido, ejecutivo, para poder sacar ese bien a
subasta y que el acreedor se cobre con la venta del mismo, sin perjuicio de que
si no alcanza la cantidad adeudada, se sigue manteniendo ese débito.
Los inmuebles y el Registro de la Propiedad
La hipoteca, en sentido estricto, es la garantía que se constituye sobre
dicho inmueble. Y para que nazca dicha hipoteca, y podamos hablar por tanto de
préstamo hipotecario, es preciso que dicha hipoteca se inscriba en el Registro
de la Propiedad.
¿Conclusión? No podremos hipotecar ningún inmueble que no figure en
el Registro de la Propiedad. No existe hipoteca si no se inscribe, y no se
puede inscribir si previamente el inmueble no se ha registrado, cosa que no es
inusual. Hay numerosas fincas de carácter rústico que no se han inscrito. También
es posible que nos encontremos con determinadas obras que se han acometido pero
no han sido inscritas en el folio de la finca sobre las que se han realizado,
lo que nos llevará a un problema de tasación que luego veremos.
El Registro se ordena por fincas. En cada finca se inscribirá su
naturaleza, su descripción, sus propietarios, etc. Y también las cargas que le
afectan, por ejemplo las hipotecas, estableciendo un orden entre dichas cargas.
Así es perfectamente posible que un inmueble tenga como primera carga una
hipoteca, luego un embargo, y luego otra hipoteca.
¿Qué significa esto? Que si se llega a ejecutar, a subastar la vivienda por
alguna de esas cargas, las cargas preexistentes se mantienen, “heredándolas” el
nuevo adjudicatario, mientras que las posteriores a la que se ejecuta se
extinguen, recibiendo el sobrante de aquella que ha originado la ejecución.
Por ello, generalmente un banco sólo admitirá como garantía
hipotecaria un inmueble en que la suya sea la primera hipoteca, y no haya
otro tipo de cargas preferentes, aspecto este del que se aseguran en el momento
de la firma a través de la correspondiente consulta al Registro de la
Propiedad, mediante el conocido fax de cargas.
Capacidad de pago y garantías
Como en cualquier préstamo, a la hora de estudiar la concesión del mismo se
manejan fundamentalmente dos variables:
§ La capacidad de pago, es decir la
capacidad económica de los deudores para hacer frente a sus obligaciones. Se
analiza desde un punto de vista integral, teniendo en cuenta los ingresos, la
propensión al gasto/ahorro, la existencia de otros compromisos de pago, la
variabilidad de la cuota en las operaciones que no son a tipo fijo, etc.
§ Las garantías
patrimoniales, la solvencia. El banco debe examinar con que garantías cuenta en
el caso de que el préstamo resulte impagado. Nos referimos al patrimonio de los
deudores, siendo el activo más importante el propio bien hipotecado, pero
también considerando otro tipo de inmuebles, depósitos, acciones, etc…
Son claves a la hora de trabajar los puntos anteriores tres factores que
debe ir en congruencia con la finalidad de la operación:
§ El plazo de la misma: cuanto menos
arriesgada se considere la operación mayor plazo nos darán (los que son sobre
la vivienda suelen ser los de más largo plazo), y nunca nos darán un plazo que
exceda la vida útil del bien financiado (no se financiación camiones con
garantía de un inmueble a 20 años) el porcentaje de financiación de la
operación y el porcentaje.
§ El porcentaje de
financiación sobre el total de la operación, qué cantidad de fondos propios se
aportan, midiendo de esta manera el grado de compromiso de los interesados en
la operación.
§ El LTV, o Loan to
Value, porcentaje del préstamo sobre el valor de tasación del bien hipotecado: la ley obliga a que
el activo a hipotecar sea tasado por una entidad homologada, sobre dicho valor
se fijara un porcentaje máximo de financiación, que será el que determine una
cantidad máxima de posible hipoteca. Dichos porcentajes varían en función de la
entidad, del momento del ciclo, etc. Si tradicionalmente al hablar de vivienda
podríamos movernos sobre un 80%, actualmente no es extraño que haya entidades
que se vayan al 70% o incluso al 60%.
En los casos en que se adquiere un inmueble hipotecándolo es frecuente que el porcentaje máximo
de financiación del que hablamos se aplique sobre el menor de dos valores, el
de tasación o el adquisición, especialmente cuando las discrepancias
son notorias.
Es posible que nos soliciten garantías adicionales, cuando se observe que
nuestra capacidad de pago o garantías resulten insuficientes. Es posible que
nos soliciten que hipotequemos algún otro activo de nuestro patrimonio, o que
dejemos algún depósito en prenda o pignorado. Y en ocasiones habrá que recurrir
a terceros para lograrlo. Estamos hablando de distintos tipos de garantes como:
1.
Avalistas: vendrían a responder con todo su patrimonio, con carácter
personal, sin afección de un bien en concreto.
2.
Avalistas hipotecantes: avalistas que además de responder como tales, ponen
como garantía hipotecaria un bien en concreto.
3.
Hipotecantes no
deudores: aquellos que no son avalistas, y que se limitan a hipotecar un bien en favor
de los deudores del préstamo.
Las condiciones de un hipotecario
Las condiciones financieras que configuran un préstamo
hipotecario son las siguientes:
§ Importe a devolver y
divisa en que se cifra (generalmente euros).
§ Plazo de la devolución
(cuántos años, y periodicidad de las cuotas).
§ Sistema de liquidación
(generalmente francés).
§ Tipo de interés
ordinario: puede ser fijo o variable, si bien en este caso habrá que indicar
como se va a revisar. Conviene recordar que es habitual establecer algún
sistema de bonificaciones de los tipos en función de las compensaciones, de
la vinculación contractual que tengamos con la entidad.
§ Tipo de interés de
demora: aplicable a las cuotas atrasadas o cuando el préstamo se da por
vencido.
§ Comisiones de
apertura, estudio, etc..
§ Comisiones de
reclamación en caso de cuotas impagadas.
§ Comisiones por
posibles novaciones del préstamo.
§ Penalizaciones por
cancelaciones parciales o totales del préstamo.
Tradicionalmente existían las llamadas comisiones por cancelación
anticipada, total o parcial. Estas variaban en función de la política del
banco, con unos máximos legales en función de si la hipoteca era a tipo fijo o
variable.
Pues bien, desde el 2007 se introducen las llamadas compensaciones
por desistimiento que, en los préstamos concertados a partir de dicho año
sustituyen a las comisiones. Son las llamadas compensaciones por desestimiento
y por riesgo de interés, y que en general han supuesto una bajada considerable
de las mismas.
Además existen otro tipo de condiciones o cláusulas no financieras, que
debemos conocer. Así, por ejemplo:
§ La distribución
de la responsabilidad hipotecaria (RH): cuando hay varios elementos a
hipotecar, aunque el préstamo sea sólo uno, se reparte el principal del mismo
entre cada uno de dichos inmuebles, asignándole de cara a terceros un máximo de
lo que cada uno de esos elementos responde (principal, intereses ordinarios,
intereses de demora, costas y gastos).
§ Cláusulas de
vencimiento anticipado, que fijan determinados supuestos en los que el
préstamo se da por vencido (por ejemplo incumplimiento de la obligación de
mantener asegurado el inmueble, con una cláusula de cesión de derechos a a
favor de la entidad).
Documentación relacionada con los préstamos hipotecarios
El mundo hipotecario es sumamente formalista, con la idea de
establecer toda una estructura de garantías. Ya hemos hablado de documentos
como la tasación o la información registral (notas simples, fax de cargas), y
por supuesto, conviene recordar que para hipotecar es necesario recoger dicho
contrato en una escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de
la Propiedad. Si no se inscribe es posible que haya préstamo, pero lo que no
habrá será garantía hipotecaria.
En dicho sentido, y como novedoso dentro de los requisitos formales para la
contratación del préstamo conviene hablar de la reforma que introdujo
la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, en aras de garantizar los derechos de
los consumidores, establece como obligatorios una serie de documentos:
§ La FIPRE o
Ficha de Información Precontractual: obligatoria su entrega en el primer
contacto con el cliente, una suerte de marco general de condiciones.
§ La FIPER, o
Ficha de Información Personalizada: una oferta personalizada para el
cliente, aunque no vinculante, según un estándar.
§ La Oferta
Vinculante, que vendría a ser una FIPER vinculante, una vez
realiza la tasación y que compromete a la entidad a conceder la operación.
Por cierto, que una vez firmemos el préstamo hipotecario conviene
que conservemos una copia simple de la escritura del mismo: la llamada
copia auténtica, la de las tapas con cartoncillo, para entendernos, se la queda
el acreedor. Nuestra copia, grapada con todos los justificantes de los gastos
de la operación, deberíamos guardarla para estudiarla cuando nos resulte
necesario (una posible venta, motivos fiscales, etc…)
De todos modos, si perdemos dicha copia no pasa nada. En la notaria nos
facilitarán otra al instante, y si la notaría donde firmamos ya no existe,
dicho archivo de escrituras, el llamado protocolo del notario será transferido
a otro notario de la plaza. Bastará con preguntar quién es para poder hacernos
con ella.
Gastos de una hipoteca
Es cierto que la hipoteca es una de las opciones de financiación más
baratas del mercado, precisamente por las garantías que ofrece al acreedor.
Pero también lo es que los gastos de partida de la misma suelen ser muy
superiores a los de préstamos personales o pignoraticios, fundamentalmente por
motivos fiscales. ¿Qué partidas de gasto hay en un préstamo hipotecario?
§ Costes de tasación del
inmueble.
§ Escritura notarial.
§ Inscripción en el
Registro.
§ Liquidación de
impuestos: para constituir la hipoteca hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (AJD). Su tipo varia por Comunidades
Autónomas, pero una buena referencia sería del 1%. Pero cuidado, se aplica sobre la
Responsabilidad Hipotecaria (RH), no sobre el capital del préstamo. Recordemos
que dicha RH viene a ser de un 1,5% de dicho capital.
§ Gastos de gestoría: el acreedor nos impondrá
una gestoría con la que tramitar la inscripción de la hipoteca para asegurarse
que esto se hace correctamente, y nos repercutirá el coste del mismo.
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