ABOGADA LEGALIS ESSENTIA
Este es un blog nacido para el servicio y la ayuda de todas aquellas personas que quieran encontrar en este despacho la atención, la profesionalidad y la seriedad de una abogada que resuelve ágilmente las consultas legales planteadas. Además, puede defenderle en la resolución de conflictos mediante el uso de los procedimientos judiciales como extrajudiciales, establecidos en la ley. Para mayor contacto diríjase al siguiente correo: sanchezgarrido.mj@gmail.com
martes, 19 de febrero de 2019
sábado, 12 de diciembre de 2015
REFORMA DEL CÓDIGO PENAL. DE LOS DELITOS LEVES
DELITOS LEVES (ANTIGUAS FALTAS)
El 26 de marzo de 2015, el Congreso de los Diputados aprobó definitivamente la reforma del Código Penal, hecho éste que obliga, a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad a actualizar sus conocimientos en materia penal con el fin de poder aplicarlos en sus diferentes cometidos dado el profundo cambio en el modelo punitivo actual, siendo una de las principales novedades la despenalización de las faltas.
Algunas de esas faltas despenalizadas pasan a incorporarse al texto de la nueva Ley de Seguridad Ciudadana, que viene a derogar y sustituir a la Ley Orgánica 1/1992, de 21 de febrero, sobre Protección de la Seguridad Ciudadana, y otras quedan integradas en los llamados delitos leves.
Algunas de esas faltas despenalizadas pasan a incorporarse al texto de la nueva Ley de Seguridad Ciudadana, que viene a derogar y sustituir a la Ley Orgánica 1/1992, de 21 de febrero, sobre Protección de la Seguridad Ciudadana, y otras quedan integradas en los llamados delitos leves.
La presente guía pretende ser un instrumento ágil de fácil consulta para los funcionarios de policía de las diferentes Fuerzas y Cuerpos de Seguridad que ejercen sus funciones en las unidades de Seguridad Ciudadana desplegadas por todo el país, recogiéndose de manera resumida las principales novedades.
Las faltas penales que existían en el antiguo Código Penal, y que permanecen en el actual, pasan a denominarse “delitos leves”, que son “las infracciones que la ley castiga con pena leve” (nuevo art. 13.3 CP).
Así, la Disposición adicional segunda del nuevo Código Penal, establece que "las menciones contenidas en las leyes procesales a las faltas se entenderán referidas a los delitos leves".
Por lo tanto, se puede afirmar categóricamente, que NO CABE LA DETENCIÓN DE UNA PERSONA POR LA COMISIÓN DE SIMPLES DELITOS LEVES, SALVO QUE EL PRESUNTO REO NO TUVIESE DOMICILIO CONOCIDO NI DE FIANZA BASTANTE, A JUICIO DE LA AUTORIDAD O AGENTE QUE INTENTE DETENERLE.
Así, la Disposición adicional segunda del nuevo Código Penal, establece que "las menciones contenidas en las leyes procesales a las faltas se entenderán referidas a los delitos leves".
Por lo tanto, se puede afirmar categóricamente, que NO CABE LA DETENCIÓN DE UNA PERSONA POR LA COMISIÓN DE SIMPLES DELITOS LEVES, SALVO QUE EL PRESUNTO REO NO TUVIESE DOMICILIO CONOCIDO NI DE FIANZA BASTANTE, A JUICIO DE LA AUTORIDAD O AGENTE QUE INTENTE DETENERLE.
Las penas para los delitos leves son las siguientes (nuevo art. 33.4):
a) La privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotores de tres meses a un año.
b) La privación del derecho a la tenencia y porte de armas de tres meses a un año.
c) Inhabilitación especial para el ejercicio de profesión, oficio o comercio que tenga relación con los animales y para la tenencia de animales de tres meses a un año.
d) La privación del derecho a residir en determinados lugares o acudir a ellos, por tiempo inferior a seis meses.
e) La prohibición de aproximarse a la víctima o a aquellos de sus familiares u otras personas que determine el Juez o Tribunal, por tiempo de un mes a menos de seis meses.
f) La prohibición de comunicarse con la víctima o con aquellos de sus familiares u otras personas que determine el Juez o Tribunal, por tiempo de un mes a menos de seis meses.
g) La multa de hasta tres meses.
h) La localización permanente de un día a tres meses.
i) Los trabajos en beneficio de la Comunidad de uno a 30 días.
DELITOS LEVES (ANTIGUAS FALTAS)
1) Delitos contra las personas:
- Lesiones de menor gravedad. Lesiones leves (art. 147.2).
- Golpear o maltratar de obra sin causar lesión (art. 147.3).
(En ambos casos, salvo que la víctima sea alguna de las personas referidas en el art. 153.2, en que las conductas dejan de ser delitos leves para pasar a ser delitos graves o menos graves).
- Amenazas leves (art. 171.7).
- Coacciones leves (art. 172.3).
(En ambos casos, salvo que el ofendido sea alguna de las personas referidas en el art. 173.2, en que las conductas dejan de ser delitos leves para pasar a ser delitos graves o menos graves).
En todos estos delitos leves, dichas conductas solo serán perseguibles mediante denuncia de la persona agraviada o de su representante legal, salvo en los casos de violencia de género y violencia doméstica.
2) Delitos contra la inviolabilidad del domicilio:
- Mantenimiento contra la voluntad del titular, fuera de horas de apertura, en domicilio social de persona jurídica, pública o privada, despacho profesional u oficina, o en establecimiento mercantil o local abierto al público (art. 203.2).
3) Delitos contra la propiedad:
- Hurto por cuantía inferior a 400 € (art. 234.2).
- Sustracción de cosa mueble propia (furtum posessionis) (art. 236.2).
- Alteración de lindes con utilidad inferior a 400 € (art. 246.2).
- Distracción de aguas con utilidad inferior a 400 € (art. 247.2).
- Estafa por cuantía inferior a 400 € (art. 249.2).
- Administración desleal (con perjuicio patrimonial inferior a 400 € -art. 252.2-).
- Apropiación indebida de dinero, efectos o valores por cuantía inferior a 400 € (art. 253.2).
- Apropiación indebida de otras cosas muebles ajenas por cuantía inferior a 400 € (art. 255.2).
- Defraudación de luz, gas, agua, telecomunicaciones, etc., por cuantía inferior a 400 € (art. 255.2).
- Uso indebido de equipo terminal de telecomunicación ajeno, con perjuicio inferior a 400 € (art. 256.2).
- Daños por cuantía inferior a 400 € (art. 263.1.2).
4) Delitos contra los intereses generales:
- Uso de moneda falsa cuyo valor aparente no exceda de 400 €(art. 332.3).
- Distribución o utilización de sellos de correos o efectos timbrados falsos cuyo valor aparente no exceda de 400 € (art. 389).
5) Usurpación de funciones e intrusismo:
- Uso público e indebido, sin autorización, de uniforme, traje o insignia que le atribuyan carácter oficial (art. 402 bis).
jueves, 13 de febrero de 2014
LA TARIFA ELÉCTRICA Y TU BOLSILLO… ¿CÓMO TE AFECTAN LOS CAMBIOS?
El pasado mes de agosto se producía
la tercera subida en la factura de la luz del año 2013. Lo
hacía un 3,1% debido al resultado de la subasta energética entre mayoristas del
sector. Esta no es la única circunstancia que afecta a la cantidad que el
consumidor paga día a día. La nueva reforma eléctrica y la presión del déficit
de tarifa son otros factores. Pero, ¿cómo afectan a la economía del
consumidor todos estos cambios?
Antecedentes de
subidas
Si echamos la vista atrás, podremos extraer algunas cifras clasificadoras sobre la evolución de los precios de la energía, que colocan a España a la cabeza en el ranking de países europeos:
·
Desde 2012, el precio que se paga por la luz se ha
incrementado un 8%.
En los últimos seis años, la tarifa ha escalado un 70%, según cifras de Eurostat.
En los últimos seis años, la tarifa ha escalado un 70%, según cifras de Eurostat.
Teniendo en cuenta esas cifras y los
continuos cambios de tarifas y de criterios en los últimos años, ¿cómo afecta
eso a una economía doméstica? ¿Cuáles son las consecuencias de los cambios en
las tarifas?
Consecuencias
del cambio de tarifas en mi economía
Para ello hay que diferenciar cuáles son cada uno de los aspectos que se pagan:
- Energía consumida: Es
lo que el consumidor gasta cada dos meses. Varía no sólo según ese consumo,
sino también según el precio de la energía.
- Potencia contratada:
Es la parte fija. El mínimo cobrado por la compañía, se consuma o no.
- Impuesto sobre la
electricidad. Es un tributo especial y se calcula multiplicando lo que se
paga por el consumo y la potencia facturados por 4,864%.
- Alquiler de equipos:
El precio fijado por la compañía para el disfrute del contador y la instalación
tanto en el domicilio como en la empresa.
- IVA: Es del 21% en
estos casos.
La variación en esos costes fijos,
incluidos en la potencia contratada, son los que determinan, en gran medida,
nuestra factura de la luz. Se establecen cada tres meses por el Ministerio de
Industria y Energía y son los llamados peajes de acceso. ¿Cómo
afecta?
Depende del tipo de usuario. Si se
tiene contratada una Tarifa de Último Recurso (TUR), cerca de la mitad
representan esos peajes y el resto viene determinado por la subasta que se
lleva a cabo entre generadoras y comercializadoras, para establecer ese coste
de producción. Si en cambio se encuentra en el mercado libre eléctrico, los
contratos con las comercializadoras contemplan esa revisión automática en
función de esos cambios en los peajes.
Con la última reforma
eléctrica, se le ha dado más peso a la potencia contratada que a la
energía consumida. Tuvo un efecto, con una subida del 3% en agosto. Sin
embargo, hay expertos que calculan que supondrá más de un 20% de
incremento.
¿La conclusión? Del total de la
factura de un consumidor medio, ya sea familia o empresa, más de la mitad viene
marcado por aspectos que no tienen nada que ver con el consumo directo: no sólo
por los impuestos, sino también por el déficit de tarifa de las compañías
eléctricas.
martes, 26 de marzo de 2013
GUÍA DE LAS TASAS JUDICIALES: CUÁNTO, CÓMO Y PORQUÉ PAGAMOS EN EL JUZGADO
La reciente aprobación de las nuevas tasas
judiciales obliga al pago para el acceso a la justicia en la mayoría
de los procedimientos civiles, de la vía social y contencioso-administrativa.
Dicho pago ha de ser previo e imprescindible para poder interponer las demandas.
La Ley 10/2012, de 20 de noviembre establece
el procedimiento a seguir y a quién afecta el pago de estas tasas.
Posteriormente, el 22 de febrero, se aprobó el Real Decreto-ley 3/2013 por el que han
introducido modificaciones a este régimen.
¿A qué procedimientos afecta?
Se establece una tasa para el ejercicio de la potestad
jurisdiccional originada por el ejercicio de los siguientes actos:
· La
interposición de la demanda en toda clase de procesos declarativos y de
ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales en el orden jurisdiccional
civil, la formulación de reconvención y la petición inicial del proceso
monitorio y del proceso monitorio europeo.
· La
solicitud de concurso de acreedores necesario y la demanda incidental en
procesos concursales.
· La
interposición del recurso contencioso-administrativo.
· La
interposición del recurso extraordinario por infracción procesal en la vía
civil.
· La
interposición de recursos de apelación contra sentencias y de casación en el
orden civil y contencioso-administrativo.
· La
interposición de recursos de suplicación y de casación en el orden social.
· La
oposición a la ejecución de títulos judiciales.
Las tasas a pagar
En las reclamaciones por la vía civil se
aplicarán las siguientes tasas:
· Por
un juicio verbal y cambiario: 150 euros.
· Por
un juicio ordinario: 300 euros.
· La
ejecución extrajudicial y oposición a la ejecución de títulos judiciales: 200
euros.
· La
solicitud de un procedimiento monitorio, del monitorio europeo y la demanda
incidental en procesos concursales: 100 euros. Si se produce oposición al
monitorio se ha de continuar por la vía ordinaria se descontará de la nueva
tasa la cantidad abonada anteriormente.
· La
declaración de concurso necesario: 200 euros.
· Apelación:
800 euros.
· Casación
y extraordinario por infracción procesal (recursos interpuestos contra
sentencias judiciales por una supuesta aplicación errónea de la ley o que no
cumplan los requisitos legales): 1200 euros.
En la vía de lo social se pagarán 500
euros por el recurso de suplicación y 750 euros por el de casación. Además, se
pagará una cantidad añadida que se calculará de la forma siguiente:
· De
cero a un millón de euros se liquidará el 0.5% de la cantidad reclamada, con un
máximo de 10.000 euros.
· Si
la cantidad supera el millón de euros se pagará el 0.25% de la cantidad
reclamada.
En los procedimientos en los que no se pueda
cuantificar la cantidad reclamada se tomará como valor de cálculo 18.000 euros
y esa será la cantidad base sobre la que se aplicará la tasa.
En cuanto a la vía contencioso-administrativa las
tasas irán desde los 200 euros, si el procedimiento es abreviado, hasta los
1200 del recurso de casación.
Cuando el recurso contencioso-administrativo tenga por
objeto la impugnación de resoluciones sancionadoras, la cuantía de la tasa,
incluida la cantidad variable que prevé el apartado siguiente, no podrá exceder
del 50 por ciento del importe de la sanción económica impuesta.
Además de la Administración, estarán exentos
del pago de las tasas los ciudadanos que no superen por unidad
familiar la media del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM),
actualmente 7.455,14 euros. Tampoco tendrán que pagar aquellos que tengan
reconocida la justicia gratuita.
Exenciones de pago
Se establecen una serie de procedimientos que
estarán exentos, de manera objetiva, el pago de las tasas. Estos
procedimientos son:
· La
interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos en relación
con los procesos sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores regulados en
el título I del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante,
estarán sujetos al pago de la tasa los procesos regulados en el capítulo IV del
citado título y libro de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se inicien de
mutuo acuerdo o por una de las partes con el consentimiento de la otra, aun
cuando existan menores, salvo que las medidas solicitadas versen exclusivamente
sobre estos.
· La
interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos en los
procedimientos especialmente establecidos para la protección de los derechos
fundamentales y libertades públicas, incluidos aquellos que se interpongan
contra la actuación de la Administración electoral.
· La
solicitud de concurso voluntario de acreedores por el deudor.
· La
interposición de recurso contencioso-administrativo por funcionarios públicos
en defensa de sus derechos estatutarios.
· La
presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de
juicio verbal en reclamación de cantidad cuya cuantía no supere dos mil euros.
No se aplicará esta exención cuando en estos procedimientos la pretensión
ejercitada se funde en un documento que tenga el carácter de título ejecutivo
extrajudicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 de la Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
· La
interposición de recursos contencioso-administrativos en los casos de silencio
administrativo negativo o inactividad de la Administración.
· La
interposición de la demanda de ejecución de laudos dictados por las Juntas
Arbitrales de Consumo.
· Las
acciones que, en interés de la masa del concurso y previa autorización del Juez
de lo Mercantil, se interpongan por los administradores concursales.
· Los
procedimientos de división judicial de patrimonios, salvo en los supuestos en
que se formule oposición o se suscite controversia sobre la inclusión o
exclusión de bienes, devengando la tasa por el juicio verbal y por la cuantía
que se discuta o la derivada de la impugnación del cuaderno particional a cargo
del opositor, y si ambos se opusieren a cargo de cada uno por su respectiva
cuantía.
Desde el punto de vista subjetivo, están
exentos de esta tasa los procedimientos siguientes:
· Aquellos
promovidos por las personas a las que se les haya reconocido el derecho a la
asistencia jurídica gratuita, acreditando que cumplen los requisitos para ello
de acuerdo con su normativa reguladora.
· Los
iniciados por el Ministerio Fiscal.
· Los
promovidos por la Administración General del Estado, las de las Comunidades
Autónomas, las entidades locales y los organismos públicos dependientes de
todas ellas. Igualmente los iniciados por las Cortes Generales y las Asambleas
Legislativas de las Comunidades Autónomas.
En los procedimientos en el orden social, los
trabajadores, sean por cuenta ajena o autónomos, tendrán una exención
del 60 % en la cuantía de la tasa que les corresponda por la
interposición de los recursos de suplicación y casación.
En la vía contencioso-administrativa los funcionarios
públicos, cuando actúen en defensa de sus derechos estatutarios, tendrán
una exención del 60 % en la cuantía de la tasa que les
corresponda por la interposición de los recursos de apelación y casación.
lunes, 18 de marzo de 2013
REFORMA DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL
Esta semana se aprobó el Anteproyecto de Ley
para la racionalización y sostenibilidad de la Administración Local, un
paso muy importante cuyo objetivo es evitar las duplicidades y los problemas de
competencias con el fin de mejorar la estabilidad financiera de las
administraciones.
En él se definen las competencias propias de las
administraciones locales, pero también se establecen limitaciones en los
salarios y en el número de alcaldes, concejales con dedicación exclusiva y
asesores. Pese a que su aprobación final puede demorarse cerca de un año, ya
podemosrepasar las novedades presentadas.
Para comenzar
a comprender los principales puntos tratados en el anteproyecto, podemos acudir
al resumen publicado en la web de La Moncloa, pues trata de forma
relativamente directa los principales puntos que contiene, incluyendo los
cambios en la Ley Orgánica del Régimen Electoral General, que reduce en un
tercio el número de concejales existentes (de 68.578 a 47.240).
El asunto de
los salarios de los altos cargos de la administración pública fue
foco de debate hace unos días en el blog “Nada es gratis”, mediante un
artículo de Manuel Bagues.
Para ello enfrenta a los pros y a los contras de
contar con salarios competitivos respecto al sector privado y de disponer de
salarios bajos. Pese a la necesidad de realizar recortes, esta última opción
podría no ser siempre buena.
En en el blog “Sueldos Públicos” se preguntan
si esta es la reforma de la administración que necesita España y destaca el
hecho de que se rebajen salarios como medida de estabilidad
presupuestaria, sin desatender su aspecto social en un momento y entorno de
desapego político. También recoge la reacción de la oposición, que se muestra
incrédula ante las expectativas de ahorro de la ley.
Precisamente
este es uno de los aspectos más polémicos del plan de racionalización, y según
el diario El País, supondría prohibir
pagar sueldos a cerca de 55.000 ediles. Además, se establecerá un baremo
de costes por servicio y los municipios de menos de 20.000 habitantes
que no fueran capaces de trabajar con este estándar deberían cedérselos a las
Diputaciones.
Según un
análisis publicado en El Blog Salmón, la fuerza que
adquieren estas diputaciones en el anteproyecto debería venir acompañada de un
ejercicio de democracia, pudiendo elegir a sus cargos políticos
mediante la votación directa.
Para Manu de Lucas las medidas no afrontan
los principales problemas, pues se debería modificar la estructura municipal
imperante desde la constitución de 1978, favoreciendo la fusión de
municipios como una importante base de ahorro y aprovechamiento de la
economía de escala.
Para
meditar sobre la problemática de la administración pública en periodos de
crisis, Francisco Sosa ha analizado el libro
“Crisis económica y reforma del régimen local” en un artículo muy esclarecedor
que nos descubre una interesante lectura sobre la materia
GUIA PRACTICA HIPOTECARIA
El mercado hipotecario está pasando por uno de sus peores momentos. Es posible
que por el peor. Sin embargo, el préstamo hipotecario, por sus características,
sigue siendo una herramienta básica a la hora de financiar activos
inmobiliarios u operaciones a largo plazo o de riesgo medio alto. Es más, es
difícil entender el acceso a la propiedad de la vivienda en España, de un modo
generalizado, sin dichos préstamos. Por ello hemos creído conveniente
dedicarles una guía práctica de los préstamos hipotecarios.
La idea es recordar conceptos básicos de esos antecedente, pero sobre todo
abordar cómo están funcionando estos préstamos en el 2013, que novedades
legislativas se han dado desde entonces (comisiones, documentación mínima
legal, etc…), así como señalar cómo puede evolucionar el préstamo en un futuro.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Es importante empezar por lo más básico, pues todavía en el 2013 hay
personas que no lo tienen claro. Un préstamo hipotecario, en el sistema legal
español, es primero un préstamo, y segundo un préstamo que cuenta con una
garantía accesoria, de carácter real. Y conviene tenerlo claro para evitar
malentendidos.
Cuando decimos que es un préstamo queremos significar que es un préstamo
personal, un préstamo del que el deudor responde con todos sus bienes,
presentes y futuros. Es decir, el deudor responde con todo su patrimonio,
el que tenga ahora y el que pueda atesorar en un futuro.
Cuando hablamos de que es un préstamo que tiene una garantía
accesoria, de carácter real, que remos decir que, además de esa garantía
principal de la que acabamos de hablar hay un bien, una cosa (res en latín, de
ahí lo de real) concreta, que esta, especialmente afecta a garantizar dicho
préstamo. En el caso de los préstamos hipotecarios estamos hablando de
inmuebles: pisos, casas, solares, fincas rústicas….
¿En que se concreta esa garantía reforzada? En que si transmito dicho bien,
lo hago con la garantía a cuestas, en que si me embargan dicho inmueble, tiene
preferencia en el cobro el préstamo que esta garantizando. Y si no paga, habrá
un procedimiento especialmente rápido, ejecutivo, para poder sacar ese bien a
subasta y que el acreedor se cobre con la venta del mismo, sin perjuicio de que
si no alcanza la cantidad adeudada, se sigue manteniendo ese débito.
Los inmuebles y el Registro de la Propiedad
La hipoteca, en sentido estricto, es la garantía que se constituye sobre
dicho inmueble. Y para que nazca dicha hipoteca, y podamos hablar por tanto de
préstamo hipotecario, es preciso que dicha hipoteca se inscriba en el Registro
de la Propiedad.
¿Conclusión? No podremos hipotecar ningún inmueble que no figure en
el Registro de la Propiedad. No existe hipoteca si no se inscribe, y no se
puede inscribir si previamente el inmueble no se ha registrado, cosa que no es
inusual. Hay numerosas fincas de carácter rústico que no se han inscrito. También
es posible que nos encontremos con determinadas obras que se han acometido pero
no han sido inscritas en el folio de la finca sobre las que se han realizado,
lo que nos llevará a un problema de tasación que luego veremos.
El Registro se ordena por fincas. En cada finca se inscribirá su
naturaleza, su descripción, sus propietarios, etc. Y también las cargas que le
afectan, por ejemplo las hipotecas, estableciendo un orden entre dichas cargas.
Así es perfectamente posible que un inmueble tenga como primera carga una
hipoteca, luego un embargo, y luego otra hipoteca.
¿Qué significa esto? Que si se llega a ejecutar, a subastar la vivienda por
alguna de esas cargas, las cargas preexistentes se mantienen, “heredándolas” el
nuevo adjudicatario, mientras que las posteriores a la que se ejecuta se
extinguen, recibiendo el sobrante de aquella que ha originado la ejecución.
Por ello, generalmente un banco sólo admitirá como garantía
hipotecaria un inmueble en que la suya sea la primera hipoteca, y no haya
otro tipo de cargas preferentes, aspecto este del que se aseguran en el momento
de la firma a través de la correspondiente consulta al Registro de la
Propiedad, mediante el conocido fax de cargas.
Capacidad de pago y garantías
Como en cualquier préstamo, a la hora de estudiar la concesión del mismo se
manejan fundamentalmente dos variables:
§ La capacidad de pago, es decir la
capacidad económica de los deudores para hacer frente a sus obligaciones. Se
analiza desde un punto de vista integral, teniendo en cuenta los ingresos, la
propensión al gasto/ahorro, la existencia de otros compromisos de pago, la
variabilidad de la cuota en las operaciones que no son a tipo fijo, etc.
§ Las garantías
patrimoniales, la solvencia. El banco debe examinar con que garantías cuenta en
el caso de que el préstamo resulte impagado. Nos referimos al patrimonio de los
deudores, siendo el activo más importante el propio bien hipotecado, pero
también considerando otro tipo de inmuebles, depósitos, acciones, etc…
Son claves a la hora de trabajar los puntos anteriores tres factores que
debe ir en congruencia con la finalidad de la operación:
§ El plazo de la misma: cuanto menos
arriesgada se considere la operación mayor plazo nos darán (los que son sobre
la vivienda suelen ser los de más largo plazo), y nunca nos darán un plazo que
exceda la vida útil del bien financiado (no se financiación camiones con
garantía de un inmueble a 20 años) el porcentaje de financiación de la
operación y el porcentaje.
§ El porcentaje de
financiación sobre el total de la operación, qué cantidad de fondos propios se
aportan, midiendo de esta manera el grado de compromiso de los interesados en
la operación.
§ El LTV, o Loan to
Value, porcentaje del préstamo sobre el valor de tasación del bien hipotecado: la ley obliga a que
el activo a hipotecar sea tasado por una entidad homologada, sobre dicho valor
se fijara un porcentaje máximo de financiación, que será el que determine una
cantidad máxima de posible hipoteca. Dichos porcentajes varían en función de la
entidad, del momento del ciclo, etc. Si tradicionalmente al hablar de vivienda
podríamos movernos sobre un 80%, actualmente no es extraño que haya entidades
que se vayan al 70% o incluso al 60%.
En los casos en que se adquiere un inmueble hipotecándolo es frecuente que el porcentaje máximo
de financiación del que hablamos se aplique sobre el menor de dos valores, el
de tasación o el adquisición, especialmente cuando las discrepancias
son notorias.
Es posible que nos soliciten garantías adicionales, cuando se observe que
nuestra capacidad de pago o garantías resulten insuficientes. Es posible que
nos soliciten que hipotequemos algún otro activo de nuestro patrimonio, o que
dejemos algún depósito en prenda o pignorado. Y en ocasiones habrá que recurrir
a terceros para lograrlo. Estamos hablando de distintos tipos de garantes como:
1.
Avalistas: vendrían a responder con todo su patrimonio, con carácter
personal, sin afección de un bien en concreto.
2.
Avalistas hipotecantes: avalistas que además de responder como tales, ponen
como garantía hipotecaria un bien en concreto.
3.
Hipotecantes no
deudores: aquellos que no son avalistas, y que se limitan a hipotecar un bien en favor
de los deudores del préstamo.
Las condiciones de un hipotecario
Las condiciones financieras que configuran un préstamo
hipotecario son las siguientes:
§ Importe a devolver y
divisa en que se cifra (generalmente euros).
§ Plazo de la devolución
(cuántos años, y periodicidad de las cuotas).
§ Sistema de liquidación
(generalmente francés).
§ Tipo de interés
ordinario: puede ser fijo o variable, si bien en este caso habrá que indicar
como se va a revisar. Conviene recordar que es habitual establecer algún
sistema de bonificaciones de los tipos en función de las compensaciones, de
la vinculación contractual que tengamos con la entidad.
§ Tipo de interés de
demora: aplicable a las cuotas atrasadas o cuando el préstamo se da por
vencido.
§ Comisiones de
apertura, estudio, etc..
§ Comisiones de
reclamación en caso de cuotas impagadas.
§ Comisiones por
posibles novaciones del préstamo.
§ Penalizaciones por
cancelaciones parciales o totales del préstamo.
Tradicionalmente existían las llamadas comisiones por cancelación
anticipada, total o parcial. Estas variaban en función de la política del
banco, con unos máximos legales en función de si la hipoteca era a tipo fijo o
variable.
Pues bien, desde el 2007 se introducen las llamadas compensaciones
por desistimiento que, en los préstamos concertados a partir de dicho año
sustituyen a las comisiones. Son las llamadas compensaciones por desestimiento
y por riesgo de interés, y que en general han supuesto una bajada considerable
de las mismas.
Además existen otro tipo de condiciones o cláusulas no financieras, que
debemos conocer. Así, por ejemplo:
§ La distribución
de la responsabilidad hipotecaria (RH): cuando hay varios elementos a
hipotecar, aunque el préstamo sea sólo uno, se reparte el principal del mismo
entre cada uno de dichos inmuebles, asignándole de cara a terceros un máximo de
lo que cada uno de esos elementos responde (principal, intereses ordinarios,
intereses de demora, costas y gastos).
§ Cláusulas de
vencimiento anticipado, que fijan determinados supuestos en los que el
préstamo se da por vencido (por ejemplo incumplimiento de la obligación de
mantener asegurado el inmueble, con una cláusula de cesión de derechos a a
favor de la entidad).
Documentación relacionada con los préstamos hipotecarios
El mundo hipotecario es sumamente formalista, con la idea de
establecer toda una estructura de garantías. Ya hemos hablado de documentos
como la tasación o la información registral (notas simples, fax de cargas), y
por supuesto, conviene recordar que para hipotecar es necesario recoger dicho
contrato en una escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de
la Propiedad. Si no se inscribe es posible que haya préstamo, pero lo que no
habrá será garantía hipotecaria.
En dicho sentido, y como novedoso dentro de los requisitos formales para la
contratación del préstamo conviene hablar de la reforma que introdujo
la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, en aras de garantizar los derechos de
los consumidores, establece como obligatorios una serie de documentos:
§ La FIPRE o
Ficha de Información Precontractual: obligatoria su entrega en el primer
contacto con el cliente, una suerte de marco general de condiciones.
§ La FIPER, o
Ficha de Información Personalizada: una oferta personalizada para el
cliente, aunque no vinculante, según un estándar.
§ La Oferta
Vinculante, que vendría a ser una FIPER vinculante, una vez
realiza la tasación y que compromete a la entidad a conceder la operación.
Por cierto, que una vez firmemos el préstamo hipotecario conviene
que conservemos una copia simple de la escritura del mismo: la llamada
copia auténtica, la de las tapas con cartoncillo, para entendernos, se la queda
el acreedor. Nuestra copia, grapada con todos los justificantes de los gastos
de la operación, deberíamos guardarla para estudiarla cuando nos resulte
necesario (una posible venta, motivos fiscales, etc…)
De todos modos, si perdemos dicha copia no pasa nada. En la notaria nos
facilitarán otra al instante, y si la notaría donde firmamos ya no existe,
dicho archivo de escrituras, el llamado protocolo del notario será transferido
a otro notario de la plaza. Bastará con preguntar quién es para poder hacernos
con ella.
Gastos de una hipoteca
Es cierto que la hipoteca es una de las opciones de financiación más
baratas del mercado, precisamente por las garantías que ofrece al acreedor.
Pero también lo es que los gastos de partida de la misma suelen ser muy
superiores a los de préstamos personales o pignoraticios, fundamentalmente por
motivos fiscales. ¿Qué partidas de gasto hay en un préstamo hipotecario?
§ Costes de tasación del
inmueble.
§ Escritura notarial.
§ Inscripción en el
Registro.
§ Liquidación de
impuestos: para constituir la hipoteca hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (AJD). Su tipo varia por Comunidades
Autónomas, pero una buena referencia sería del 1%. Pero cuidado, se aplica sobre la
Responsabilidad Hipotecaria (RH), no sobre el capital del préstamo. Recordemos
que dicha RH viene a ser de un 1,5% de dicho capital.
§ Gastos de gestoría: el acreedor nos impondrá
una gestoría con la que tramitar la inscripción de la hipoteca para asegurarse
que esto se hace correctamente, y nos repercutirá el coste del mismo.
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